Πρακτικός Οδηγός Ακινήτων

Η φορολόγηση της Αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα

 

1. Οι συντελεστές φορολόγησης

 

Οι αγορά ακίνητων φορολογείται στην Ελλάδα με δύο διαφορετικούς τρόπους ανάλογα με το εάν πρόκειται για οικόπεδο / παλαιά κατοικία (α) ή νεόδμητο ακίνητο με άδεια οικοδόμησης μετά την 01.01.2006 (β).

 

α) Φορολογία της αγοράς οικοπέδων και παλαιών/μεταχειρισμένων ακινήτων

Για την πώληση οικοπέδου ή παλαιού-μεταχειρισμένου ακινήτου του οποίου η οικοδομική άδεια έχει εκδοθεί πριν από το 2006 (αποτελεί τη πλειονότητα των ακινήτων) οφείλεται Φόρος Μεταβίβασης (ΦΜΑ) και φόρος υπέρ των Δήμων οι συντελεστές των οποίων έχουν ως ακολούθως:

 

Τίμημα ή Αντικειμενική

Αξία Ακινήτου

Φόρος Μεταβίβασης

Ακινήτου (ΦΜΑ)

Φόρος υπέρ Δήμων και Κοινοτήτων

Τελικό πόσο φόρου

Πρώτες 20.000€

8% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου

3% επί του πόσου του ΦΜΑ

Για Τίμημα ή ΑΑ. 20.000 € Χ 8% = 1600 € Χ 3% = 48 Σύνολο 1.648 €

Από 20.000€ και άνω

10% για το υπερβάλλον ποσό της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου

3% επί του πόσου του ΦΜΑ

Για Τίμημα ή ΑΑ. 100.000 € για τις πρωτες 20.000€ = 1.648 € για τις υπολοιπες 80.000 € Χ 10% = 8.000 € Χ 3% = 240 € Σύνολο 8.240 € + 1648 = 9.888 €

 

β) Φορολογία της αγοράς νεόδμητων ακίνητων

Για καινούργιες κατασκευές που η οικοδομική άδεια έχει εκδοθεί μετά την 1η Ιανουαρίου του 2006 (νεόδμητα ακίνητα) και μεταβιβάζονται για πρώτη φορά από την αποπεράτωση τους, ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου (ΦΜΑ) αντικαθίσταται από τον ΦΠΑ 23% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Σε αυτή την περίπτωση για κατοικία με τίμημα ή ελάχιστη αντικειμενική αξία 100.000 ο αγοραστής θα κληθεί να καταβάλει 23.000 € ΦΠΑ. Επισημαίνεται ότι μετά την πρώτη μεταβίβαση δεν οφείλεται πια ΦΠΑ αλλά ΦΜΑ.

 

γ) Συμφωνηθέν τίμημα και αντικειμενική αξία

Η αντικειμενική άξια υπολογίζεται στις αγοραπωλησίες επακριβώς από τον Συμβολαιογράφο και αποτελεί στην αγορά ακινήτου την κατώτατη τιμή βάσει της οποίας θα φορολογηθεί η αγορά του ακίνητου ακόμα και εάν το συμφωνηθέν τίμημα είναι χαμηλότερο. Στην περίπτωση που το συμφωνηθέν τίμημα είναι υψηλότερο ο φόρος υπολογίζεται επί του υψηλότερου συμφωνηθέντος τιμήματος.  

 

Συμφωνηθέν τίμημα χαμηλότερο της αντικειμενικής άξιας: Εάν για παράδειγμα ένα διαμέρισμα πωληθεί προς 50.000 ευρώ και έχει αντικειμενική αξία 100.000 τότε ο φορολογούμενος αγοραστής καλείται να πληρώσει ΦΜΑ 10% επί της αντικειμενικής άξιας των 100.000. Με άλλα λόγια σε μια τέτοια περίπτωση που πλέον, λόγω της οικονομικής κρίσης δεν είναι σπάνια, ο φορολογούμενος καλείται να πληρώσει φόρο 20% της συμφωνηθείσας άξιας και θα συνεχίσει να πληρώνει φόρους κατοχής επίσης επί της υψηλότερης αντικειμενικής αξίας.

 

Συμφωνηθέν τίμημα υψηλότερο της αντικειμενικής άξιας: Αντίστροφα εάν συμφωνηθεί τίμημα 100.000 € και η αντικειμενική αξία ανέρχεται στις 50.000 € ο συντελεστής του ΦΜΑ ή του ΦΠΑ θα εφαρμοστεί επί των 100.000 και όχι επί της αντικειμενικής άξιας.

Προσοχή: Ξένοι υπήκοοι που αγοράζουν ακίνητα στην Ελλάδα θα πρέπει να προσέξουν και να αποφύγουν ιδιαιτέρως δυο περιπτώσεις:

  1. Περίπτωση: Όταν το τίμημα υπερβαίνει την αντικειμενική αξία πολλές φορές προτείνεται προς “εξοικονόμηση” φόρου είτε από τον πωλητή είτε από άλλους συμβούλους ακινήτων η αναγραφή της αντικειμενικής άξιας στο συμβόλαιο και η καταβολή του, υπέρ της αντικειμενικής άξιας, τιμήματος σε μετρητά. Στην περίπτωση αυτή (παρά τις τυχόν συμβουλές του πωλητή ή τυχόν άλλων συμβούλων ακινήτων) ο αγοραστής θα πρέπει να γνωρίζει ότι με την πράξη αυτή διαπράττεται φοροδιαφυγή για την οποία πλέον και στην Ελλάδα προβλέπονται αυστηρότατες ποινές.
  2. Περίπτωση: Το συμφωνηθέν τίμημα είναι μικρότερο της αντικειμενικής αξίας και παρόλα αυτά εκ παραδρομής ή με την προτροπή του αγοραστή αναγράφεται στο συμβόλαιο η αντικειμενική και όχι η χαμηλότερη συμφωνηθείσα αξία. Σε μια τέτοια περίπτωση ο πωλητής ωφελείται διότι παρουσιάζεται ότι εισέπραξε μεγαλύτερο ποσό και μπορεί σε αυτό το ποσό να κρύψει άλλα μη φορολογηθέντα εισοδήματα. Αντιθέτως, ο αγοραστής κινδυνεύει να φορολογηθεί μεταγενέστερα για το ποσό που αναγράφεται αλλά ποτέ δεν καταβλήθηκε. Για αυτό το λόγο ακόμα και όταν το συμφωνηθέν τίμημα είναι χαμηλότερο από την αντικειμενική άξια πρέπει, παρόλο που ο φόρος θα υπολογιστεί επί της υψηλότερης αντικειμενικής, στο συμβόλαιο να αναγραφεί και το πραγματικά καταβληθέν χαμηλότερο συμφωνηθέν τίμημα. Γενικότερα, συνιστάται σε κάθε περίπτωση, ειδικά για ξένους υπηκόους η συνδρομή ειδικευόμενου λογιστή ήδη από τη φάση αγοράς του ακινήτου για να αποφευχθούν τυχόν λάθη και παραβάσεις.

 

2.Τεκμήρια απόκτησης περιουσιακών στοιχείων (πόθεν έσχες)

 

α) Τι είναι το πόθεν έσχες

Η απόκτηση ακινήτου στην Ελλάδα στοιχειοθετεί σύμφωνα με το ισχύον καθεστώς τεκμήριο και για τα εισοδήματα του αγοραστή στο οικείο οικονομικό έτος. Εάν ο αγοραστής του ακινήτου δεν δικαιολογεί το ποσό του τιμήματος με βάση τα προγενέστερα εισοδήματά του, επιβαρύνεται με πρόσθετο φόρο εισοδήματος στο οικονομικό έτος στο οποίο προέβη στην αγορά του ακινήτου.

Για ξένους υπηκόους, κατοίκους εξωτερικού που φορολογούνται για τα εισοδήματα τους μόνον εκτός Ελλάδας δεν ισχύει το παραπάνω τεκμήριο απόκτησης περιουσιακού στοιχείου εφόσον ο κάτοικος εξωτερικού προβεί αποδεδειγμένα σε εισαγωγή του κεφαλαίου για το τίμημα και όλες τις δαπάνες αγοράς από το εξωτερικό. Σε κάθε περίπτωση συνιστάται, προς αποφυγή λαθών με δυσάρεστες συνέπειες, ο κάτοικος εξωτερικού στην πρώτη φορολογική δήλωση στην Ελλάδα μετά την αγορά ακινήτου να συμβουλευτεί εξειδικευμένο λογιστή.

 

β) Αναστολή του πόθεν έσχες μέχρι 31.12.2013

Βάσει του Πολ. 1165/2011 που θεσπίστηκε με στόχο την τόνωση της αγοράς ακινήτων τα παραπάνω τεκμήρια δεν ισχύουν για ακίνητα που αποκτήθηκαν και οικοδομές που ανεγέρθηκαν μετά τις 17.12.2010 και μέχρι 31.12.2013 (Πολ. 1165/2011).

Συγκεκριμένα δεν εφαρμόζονται οι διατάξεις περί «πόθεν έσχες» για:

  • την αγορά οποιουδήποτε ακινήτου (πρώτης κατοικίας, δευτερεύουσας κατοικίας, εξοχικής κατοικίας, καταστήματος, οικοπέδων, αγροτεμαχίων κ.λπ.)
  • την ανέγερση οικοδομών
  • τη χρονομεριστική ή χρηματοδοτική μίσθωση όλων των ακινήτων,
  • την κατασκευή πισίνας.

3. Φοροαπαλλαγή για αγορά πρώτης κατοικίας

 

Με το άρθρο 1 του Ν. 1078/1980 θεσπίστηκε για πρώτη φορά στην Ελλάδα η απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης και η κατάργηση του τεκμηρίου αγοράς για αγορά πρώτης κατοικίας. Ο σκοπός της ρύθμισης αυτής ήταν η τόνωση της οικοδομικής δραστηριότητας και ακόμη η διευκόλυνση των ασθενέστερων οικονομικά τάξεων για την απόκτηση πρώτης κατοικίας χωρίς την καταβολή φόρου.

 

α) Τα αφορολόγητα όρια

Στην περίπτωση που κάποιος αγοράζει ακίνητο (διαμέρισμα ή οικόπεδο) προκειμένου να το χρησιμοποιήσει ή να αναγείρει πρώτη κατοικία προβλέπονται οι φοροαπαλλαγές που υπολογίζονται με βάση την αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου . Τα αφορολόγητα όρια για την αγορά, δωρεά, κληρονομιά πρώτης κατοικίας ή οικοπέδου σύμφωνα με το Ν. 3842/2010 έχουν ως ακολούθως:

 

 

Κατοικία μέχρι ποσού

Οικόπεδο μέχρι ποσού

 

 

 

Άγαμος

200.000€

50.000€

Άγαμος που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική υστέρηση ή φυσική αναπηρία

250.000€

 

Έγγαμος

250.000,00 €

100.000,00 €

Έγγαμος που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική υστέρηση ή φυσική αναπηρία

275.000€

 

Έγγαμος με 1 παιδί

275.000€

110.000€

Έγγαμος με 2 παιδιά

300.000€

120.000€

Έγγαμος με 3 παιδιά

330.000€

135.000€

Έγγαμος με 4 παιδιά

360.000€

150.000€

 

Σε περίπτωση αγοράς κατοικίας, στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μίας θέσης στάθμευσης αυτοκινήτου και ενός αποθηκευτικού χώρου, για επιφάνεια έως 20 τ.μ. το καθένα, εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο αγοράς.

 

β) Φοροαπαλλαγή πρώτης κατοικίας για ξένους υπηκόους και κάτοικους εξωτερικού

Μέχρι και το 2011 η φοροαπαλλαγή για αγορά πρώτης κατοικίας ίσχυε μόνο για αλλοδαπούς και κάτοικους της Ε.Ε. που ήδη κατοικούσαν μόνιμα στην Ελλάδα. Μετά από σχετική απόφαση του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου[1] που εφαρμόστηκε άμεσα με το Νόμο 3943/2011 η απαλλαγή παρέχεται πλέον και σε όσους προτίθενται να εγκατασταθούν στη χώρα το αργότερο εντός δύο ετών από την αγορά.

Συγκεκριμένα το άρθρο 23 παρ. 4-5 ν. 3943/2011, ΦΕΚ 66 Α'/31-3-2011 ορίζει ότι η απαλλαγή παρέχεται μόνο σε φυσικά πρόσωπα (έγγαμα ή άγαμα), εφόσον κατοικούν μόνιμα στην Ελλάδα ή προτίθενται να εγκατασταθούν σε αυτή το αργότερο εντός δύο ετών από την αγορά. Αν ο αγοραστής δεν εγκατασταθεί στην Ελλάδα εντός προθεσμίας δύο ετών από την αγορά, υποχρεούται να υποβάλει δήλωση το αργότερο εντός προθεσμίας έξι μηνών από τη συμπλήρωση της διετίας και να καταβάλει το φόρο, κατά τα οριζόμενα στο προηγούμενο εδάφιο. Για τον υπολογισμό του φόρου λαμβάνεται υπόψη η αξία του ακινήτου κατά το χρόνο υποβολής της δήλωσης.

 



[1] Απόφαση του ΔΕΕ της. 20.01.2011. στην υπόθεση C-155/09