Πρακτικός Οδηγός Ακινήτων

 

Μέχρι σήμερα το μόνο σίγουρο στη φορολόγηση ειδικά της κατοχής των ακινήτων στην Ελλάδα ήταν η διαρκής αλλαγή του φορολογικού πλαισίου και των συντελεστών φορολόγησης. Το μνημόνιο και η νοοτροπία των πιστωτών και όλων των Κυβερνήσεων ότι τα μόνα σίγουρα έσοδα για τα δημόσια ταμεία είναι τα έσοδα από τη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας, επέτεινε την αστάθεια του φορολογικού συστήματος και οδήγησε σε πρόσθετη φορολόγηση που καθιστά όμως ασύμφορη την οποιαδήποτε επένδυση στο χώρο των ακινήτων στην Ελλάδα και έχει σχεδόν μηδενίσει τις συναλλαγές ακίνητων.

Το μόνο παρήγορο είναι αυτή τη στιγμή, ότι τόσο οι δανειστές όσο και η παρούσα κυβέρνηση δείχνουν να έχουν αντιληφθεί ότι η υπερφορολόγηση της αγοράς, δεν δημιουργεί περισσότερα έσοδα τουλάχιστον όσον αφορά τα έσοδα από το ΦΜΑ. Για αυτό το λόγο έχει ήδη ανακοινωθεί η μείωση των συντελεστών τόσο της αγοράς όσο και της κατοχής των ακίνητων. Οι τελικές ρυθμίσεις αναμένεται να ανακοινωθούν ύστερα από την επόμενη επίσκεψη της Τρόικας τον ερχόμενο Ιούνιο.



Ι. Η φορολογητέα αξία του ακινήτου (αντικειμενική αξία)

 

Η φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα έχει ως βασικό σημείο αναφοράς την αντικειμενική αξία του ακινήτου όπως αυτή καθορίζεται με Υπουργική Απόφαση του Υπουργού Οικονομικών. Κάθε 5-10 χρόνια το Υπουργείο Οικονομικών καθορίζει για όλη την ελληνική επικράτεια τιμές ζώνης που αναφέρονται στην αξία ενός νεόδμητου διαμερίσματος του πρώτου ορόφου πολυκατοικίας στη συγκεκριμένη περιοχή/ζώνη. Η φορολογητέα αξία του συγκεκριμένου ακινήτου προκύπτει ύστερα από πολλαπλασιασμό με συντελεστές που ο νόμος θεωρεί ότι επηρεάζουν την αξία του ακινήτου. Παραθέτουμε τους σημαντικότερους συντελεστές:

 

Συντελεστής πρόσοψης: 1,00 για πρόσοψη σε ένα μόνο δρόμο, 1,05 για προσόψεις σε δύο ή περισσότερους δρόμους ή σε δρόμο και πλατεία και 0,80 αν δεν έχει πρόσοψη σε δρόμο.

 

Συντελεστής εμπορικότητας και ορόφου (ενδεικτικά): Αν ο συντελεστής εμπορικότητας είναι μεγαλύτερος ή ίσος του 1,5 και μικρότερος του 3 εφαρμόζεται συντελεστής ορόφου 0,60 για το υπόγειο, 1,20 για το ισόγειο, 1,10 για τον 1ο όροφο, 1,05 για τον 2ο όροφο, 1,10 για τον 3ο όροφο, 1,15 για τον 4ο όροφο, 1,20 για τον 5ο όροφο, 1,25 για τον 6ο ή υψηλότερο όροφο.

 

Συντελεστής επιφάνειας κυρίων χώρων:1,10 για επιφάνεια μικρότερη ή ίση των 25 τ.μ., 1,05 για επιφάνεια μεγαλύτερη των 25 τ.μ. και μικρότερη ή ίση των 50 τ.μ., 1,00 για επιφάνεια μεγαλύτερη των 50 τ.μ. και μικρότερη ή ίση των 100 τ.μ., 0,90 για επιφάνεια μεγαλύτερη των 100 τ.μ. και μικρότερη ή ίση των 200 τ.μ., 0,85 για επιφάνεια μεγαλύτερη των 200 τ.μ. και μικρότερη ή ίση των 300 τ.μ., 0,80 για επιφάνεια μεγαλύτερη των 300 τ.μ. Για τον υπολογισμό του συντελεστή επιφάνειας ως εμβαδόν λαμβάνεται το άθροισμα των τετραγωνικών μέτρων των κυρίων χώρων και ποσοστό είκοσι τοις εκατό της επιφάνειας των βοηθητικών χώρων.

 

Συντελεστής παλαιότητας: 0,90 από 1 έως 5 έτη, 0,80 από 6 έως 10 έτη, 0,75 από 11 έως 15 έτη, 0,70 από 16 έως 20 έτη, 0,65 από 21 έως 25 έτη, 0,60 από 26 και άνω έτη.

 

Συντελεστές ειδικών συνθηκών: 0,80 για διατηρητέο κτίσμα, 0,75 για απαλλοτριωτέο ακίνητο και 0,40 για ημιτελές κτίσμα.

 

Παράδειγμα υπολογισμού: Διαμέρισμα 100 τ.μ. πρώτου ορόφου σε περιοχή τιμή ζώνης 1.000 € σε πολυκατοικία του 1975 με πρόσοψη σε ένα δρόμο και συντελεστή εμπορικότητας 1,8:

 

100000 Χ 1,00 Συντελεστή Πρόσοψης = 100.000

1,10 Συντελεστή εμπορικότητας και ορόφου = 110.000 €

1,00 Συντελεστή επιφάνειας = 110.000 €

110.000 Χ 0,60 Συντελεστή παλαιότητας = 66.000 €

 

Αντικειμενική αξία: 66.000 €

 

Η με το παραπάνω τρόπο καθορισμένη αντικειμενική άξια υπολογίζεται στις αγοραπωλησίες επακριβώς από τον Συμβολαιογράφο και αποτελεί στην αγορά ακινήτου την κατώτατη τιμή βάσει της οποίας θα φορολογηθεί η αγορά του ακίνητου ακόμα και εάν το συμφωνηθέν τίμημα είναι χαμηλότερο. Στην περίπτωση που το συμφωνηθέν τίμημα είναι υψηλότερο ο φόρος υπολογίζεται επί του υψηλότερου συμφωνηθέντος τιμήματος.