Πρακτικός Οδηγός Ακινήτων


Η ελληνική αγορά ακινήτων για Έλληνες επενδυτές

 

Η αγορά ακινήτων απετέλεσε για δεκαετίες έναν από τους σημαντικότερους τομείς ανάπτυξης της Ελληνικής Οικονομίας. Ειδικά στα χρόνια της δραχμής τα ακίνητα αποτελούσαν, πέραν από το συνάλλαγμα, το μόνο ασφαλές ανάχωμα στον πληθωρισμό και στις συχνές υποτιμήσεις του εθνικού νομίσματος. Ταυτόχρονα το μέχρι και σήμερα ισχύον παράλογο σύστημα φορολόγησης απόκτησης ακνήτων, ουσιαστικά δεν απέτρεψε την επένδυση μη φορολογημένων εισοδημάτων σε ακίνητα, με αποτέλεσμα μεγάλο μέρος των υπεραξιών των ακίνητων να στηριχτεί σε μη φορολογημένα ποσά.

Η έλευση του ευρώ και η δυνατότητα δανεισμού σε πρωτόγνωρα χαμηλά επιτόκια, έδωσαν σε μεγάλες πληθυσμιακές ομάδες, για πρώτη φορά, τη δυνατότητα αγοράς ιδιόκτητης κατοικίας, πράγμα που έδωσε στην αγορά ακινήτων επιπρόσθετη ώθηση που οδήγησε στα τέλη της πρώτης δεκαετίας του 2000 σε υπερτιμημένες συναλλακτικές αξίες που άγγιζαν, και σε πολλές περιπτώσεις ξεπερνούσαν, τις αξίες ακινήτων σε χώρες της βόρειας Ευρώπης.

Εν αντιθέσει όμως με τα όσα συνέβησαν σε άλλες χώρες του ευρωπαϊκού νότου οι ελληνικές κατασκευαστικές εταιρίες στηρίχτηκαν ακόμα και μετά το 2002 ως επί το πλείστον σε δικά τους κεφάλαια και όχι σε τραπεζικό δανεισμό. Η συντηρητική αυτή προσέγγιση των κατασκευαστών συγκράτησε την αγορά ακινήτων τουλάχιστον τα πρώτα δύο χρόνια της κρίσης από το 2008 έως το 2010 όπου ουσιαστικά οι μειώσεις τιμών κυμάνθηκαν σε λογικά επίπεδα.

Η πλήρης αποδόμηση της ελληνικής αγοράς ακίνητων ξεκίνησε από το 2010 με την εισαγωγή του ΕΕΤΗΔΕ. Το έκτακτο αυτό τέλος εισήχθη με σκοπό την κάλυψη του ελλείμματος ως έκτακτο τέλος και ως πρόσθετη επιβάρυνση στο προϋπάρχον ΕΤΑΚ και στους διάφορους άλλους φόρους που βαρύνουν τα ακίνητα.  

Η οικονομική κρίση, η δραστική μείωση χορήγησης στεγαστικών δανείων, η υπερφορολόγηση της κατοχής ακινήτων, ο φόβος εξόδου της χώρας από το ευρώ από τη μια σε συνδυασμό με τη δυνατότητα που παρέχει το κοινό νόμισμα για πιο ασφαλείς επενδύσεις στο εξωτερικό από την άλλη, οδήγησαν τα ελληνικά ακίνητα σε τιμές χαμηλότερες από εκείνες που είχαν τη δεκαετία του ΄80.

Παρά την τόσο μεγάλη μείωση των τιμών, το ενδιαφέρον των Ελλήνων για επενδύσεις σε ακίνητα στην Ελλάδα έχει περιοριστεί ουσιαστικά στα ακίνητα που προβλέπονται για ιδιοκατοίκηση ή σε αντίστοιχα παραθεριστικά ακίνητα. Η αγορά καταστημάτων ή χώρων γραφείων ή ακόμα και διαμερισμάτων για ενοικίαση έχει ουσιαστικά παγώσει και δεν θα μπορέσει να ανακάμψει εάν δεν μειωθεί δραστικά ο φόρος κατοχής των ακίνητων, διότι κανένας επενδυτής δεν θέλει να αναλάβει αυτή τη στιγμή το ρίσκο του να έχει ένα ακίνητο ξενοίκιαστο και παρόλα αυτά να πληρώνει, πέραν από τα έξοδα συντήρησης, και μεγάλους φόρους για την κατοχή του ακινήτου.  

Η αναγγελθείσα ενοποίηση του ΕΕΤΗΔΕ με το ΦΑΠ δεν έχει συγκεκριμενοποιηθεί ακόμα και η ανακοίνωση-δέσμευση ότι και τα επόμενα χρόνια θα πρέπει από τη φορολόγηση να εισπράττονται τα ίδια ποσά φόρων που εισπράττονταν με το ΕΕΤΗΔΕ οδηγεί αναγκαστικά στο συμπέρασμα ότι η φορολόγηση της κατοχής των ακινήτων στην Ελλάδα θα παραμείνει σε υπερβολικά υψηλά επίπεδα.

Υπό αυτό το πρίσμα η ελληνική αγορά ακίνητων παρουσιάζει αυτή τη στιγμή μόνον ενδιαφέρον για ιδιώτες που θέλουν να αγοράσουν ακίνητα προς ιδιοκατοίκηση ή για δική τους τουριστική χρήση, αφού για αυτούς τους ενδιαφερόμενους αγοραστές το θέμα της απόδοσης είναι δευτερεύουσας σημασίας. Θα πρέπει όμως εδώ να επισημανθεί ότι ειδικά για αυτή την κατηγορία ενδιαφερόμενων αγοραστών, οι συνθήκες, τουλάχιστον όσον αφορά το τίμημα, είναι περισσότερο από ιδανικές αφού πλέον στην πράξη δεν καθορίζουν οι πωλητές άλλα οι αγοραστές, με δική τους προσφορά, το τίμημα.