Πρακτικός Οδηγός Ακινήτων


Γενικές Παρατηρήσεις

 

Συνολικά διαπιστώνεται ότι η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται αυτή τη στιγμή σε χειρότερη κατάσταση από ότι την περίοδο πριν την εισαγωγή του Ευρώ με τις αξίες σε ουκ ολίγες περιπτώσεις να κυμαίνονται στο ήμισυ της αντικειμενικής αξίας. Σε αυτή την κατάσταση το βασικό ερώτημα που απασχολεί τους ενδιαφερόμενους επενδύτες είναι: αξίζει να αγοράσω τώρα ή είναι καλύτερο να περιμένω ακόμα να πέσουν κι άλλο οι τιμές; Προβλέπεται ακόμα μεγάλη περαιτέρω πτώση τιμών ή διαφαίνεται πλέον η έξοδος από το τέλμα; Για να απαντηθεί το ερώτημα, θα πρέπει να εξεταστούν οι λόγοι που οδήγησαν στη ραγδαία πτώση των τιμών των ακίνητων και να εξεταστεί κατά πόσο αυτοί προβλέπεται να εκλείψουν.

 

Οικονομική κρίση και συρρίκνωση του εισοδήματος: Μετά από τέσσερα χρόνια αλλεπάλληλων μειώσεων θεωρείται πλέον από τους περισσότερους αναλυτές, ότι ακόμα και εάν υπάρξουν πρόσθετες μειώσεις μισθών και εισοδημάτων, αυτές θα είναι ποσοστιαία πολύ μικρότερες από αυτές του παρελθόντος αφού η εσωτερική υποτίμηση έχει αγγίξει ήδη το 30% και αφού οι μνημονιακες δεσμεύσεις για μειώσεις μισθών έχουν εφαρμοστεί στο σύνολο τους.

 

Οι αρνητικοί ρυθμοί ανάπτυξης: Οι αρνητικοί ρυθμοί ανάπτυξης των τελευταίων τεσσάρων ετών που επίσης οδήγησαν σε συνολική συρρίκνωση της Ελληνικής οικονομίας κατά 25% μέσα στα τελευταία τέσσερα χρόνια προβλέπεται από την Κομισιόν ότι θα αντιστραφούν σε θετικά πρόσημα από το 2014 και έπειτα, ενώ για το 2013 προβλέπεται ακόμα αρνητικός ρυθμός ανάπτυξης στο 4%.

 

Η έλλειψη χρηματοδότησης: Στο τομέα της χρηματοδότησης αναμένεται μια περιορισμένη βελτίωση ύστερα από την ολοκλήρωση της διαδικασίας αναχρηματοδότησης των τραπεζών και τη σταδιακή ανάκτηση της εμπιστοσύνης στο ελληνικό τραπεζικό σύστημα.

 

Ο κίνδυνος εξόδου της χώρας από το ευρώ: Θεωρείται από τους περισσότερους αναλυτές ότι πλέον έχει παρέλθει. Παρόλα αυτά οι παραπάνω διαπιστώσεις, οδηγούν στο συμπέρασμα ότι ακόμα και στην απευκταία περίπτωση επιστροφής της δραχμής, οι τιμές των ακίνητων δεν πρόκειται να κλονιστούν σε μεγάλο βαθμό αφού τα επίπεδα στα οποία κυμαίνονται αυτή τη στιγμή είναι ήδη τα επίπεδα των εποχών της δραχμής.

 

Η δυνατότητα που παρέχεται σε Έλληνες να επενδύσουν σε άλλες χώρες: Παραμένει ως λόγος αποεπένδυσης και εκροής κεφαλαίων που κατευθύνονται σε επενδύσεις κυρίως στην Γερμανία και την Αγγλία. Θεωρείται όμως ότι με την σταθεροποίηση της κατάστασης στη χώρα, λογικά θα επιστρέψει και το ενδιαφέρον για τα ελληνικά ακίνητα εφόσον η κυβέρνηση αποφασίσει να προβεί σε εκλογίκευση της φορολόγησης της κατοχής των ακινήτων.

 

Έλλειψη κινήτρων σε αλλοδαπούς να επενδύσουν στη χωρά: Η διαδικασία αγοράς ακίνητου στην Ελλάδα παραμένει δυστυχώς γραφειοκρατική και χρονοβόρα. Παρόλα αυτά από το 2011 έχει προστεθεί ένα σοβαρό κίνητρο για αλλοδαπούς κατοίκους της Ευρωπαϊκής Ένωσης που προγραμματίζουν να έρθουν να εγκατασταθούν μόνιμα στη χώρα μας για τους οποίους ισχύει πλέον η απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης ή του ΦΠΑ για αγορές αξίας έως 200.000 €. 

 

Η υψηλή φορολογία: Το βασικότερο πρόβλημα της ανταγωνιστικής ανάπτυξης της ελληνικής αγοράς ακίνητων είναι και θα παραμείνει η φορολόγηση της κατοχής των ακινήτων. Είναι σαφές, τουλάχιστον σε όσους αντιλαμβάνονται το αντικείμενο και γνωρίζουν τα κίνητρα αγοράς ακίνητης περιουσίας που δίνονται σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες, ότι κανένας σοβαρός επενδυτής δεν πρόκειται να επενδύσει σε μια χώρα στην οποία οι φόροι κατοχής κυμαίνονται από το 1 % έως το 4 % της αντικειμενικής άξιας, ιδιαιτέρως όταν οι πραγματικές αξίες των ακινήτων βρίσκονται στο μισό της αντικειμενικής, πράγμα που οδηγεί σε διπλασιασμό της επιβάρυνσης. Ακόμα και στις περιπτώσεις όπου οι νυν ιδιοκτήτες έχουν μειώσει σε απελπιστικό βαθμό το τίμημα, ο επενδυτής δεν θα ενδιαφερθεί αφού σε περίπτωση που το ακίνητο δεν μπορεί να ενοικιαστεί, οι φόροι κατοχής οδηγούν ουσιαστικά σε σταδιακή απαλλοτρίωση. Μη ανταγωνιστική είναι και η μη έκπτωση των φόρων κατοχής καθώς και των εξόδων συντήρησης και επισκευής των ακινήτων από το φόρο εισοδήματος του φυσικού προσώπου ή της επιχείρησης που κατέχει το ακίνητο που επίσης είναι αυτονόητες στις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες.

Σαν θετικό βήμα καταγράφεται η ανακοίνωση της μείωσης του ΕΕΤΗΔΕ κατά 15% και η ανακοινωθείσα πρόθεση ένωσης του ΦΑΠ και του ΕΕΤΗΔΕ σε έναν ενιαίο μειωμένο φόρο από το 2014. Καθώς και η ανακοίνωση της μείωσης του ΦΜΑ και του ΦΠΑ με στόχο την επανεκκίνηση της αγοράς.

 

Συμπέρασμα: Έχοντας υπόψη τα παραπάνω, διαπιστώνουμε ότι τα χειρότερα για την αγορά ακινήτων έχουν ήδη υλοποιηθεί και έχουν ως εκ τούτου προεξοφληθεί τουλάχιστον στο μεγαλύτερο τους μέρος στη μείωση των τιμών των ακίνητων. Από εδώ και πέρα αναμένεται σταθεροποίηση και αργή βελτίωση της κατάστασης.

Για ξένους και Έλληνες αγοραστές υπάρχουν αυτή τη χρονική στιγμή πραγματικές ευκαιρίες σε τρεις τομείς στους οποίους η υπερφορολόγηση δεν είναι αποτρεπτική, αναφερόμαστε

  • Στη πρώτη κατοικία οπού η υπερφορολόγηση παίζει δευτερεύοντα ρόλο αφού όποιος σκοπεύει να ιδιοκατοικήσει ένα ακίνητο βλέπει το θέμα της απόδοσης πιο μακροπρόθεσμα και σε συνδυασμό με μελλοντικές υπεραξίες
  • Στις τουριστικές μονάδες οπού τα χαμηλά τιμήματα και οι προσδοκώμενες καλές αποδόσεις λόγω της σταθερής τουριστικής ανάπτυξης μπορούν να απορροφήσουν την υπερφορολόγηση
  • Σε ακίνητα που συνδυάζουν τεχνολογίες εξοικονόμησης και παραωγής ενέργειας που μπορούν με τα έσοδα από αυτές τις τεχνολογίες να απορροφήσουν το φορολογικό βάρος

Στις λοιπές κατηγορίες εμπορικών καταστημάτων, εμπορικών κέντρων και επαγγελματικών χώρων ο επενδυτής θα πρέπει να σταθμίσει πολύ προσεκτικά τις αναμενόμενες αποδόσεις με το φορολογικό βάρος που αναλαμβάνει.

 

 

Προτάσεις

 

Έχοντας πλήρη συνείδηση της δημοσιονομικής κατάστασης της χώρας και των αναγκών της χωράς για σίγουρα φορολογικά έσοδα από τα ακίνητα, θα πρέπει όλοι οι ενδιαφερόμενοι να αντιληφθούν ότι η φοροδοτική ικανότητα των ιδιοκτήτων ακίνητων μπορεί να διασφαλιστεί μόνον εάν, εν ευθέτω χρόνω, υπάρξει κάποια βελτίωση της συγκεκριμένης αγοράς. Αυτή τη στιγμή θεωρείται κοινός τόπος ότι μόνον ιδιωτικά κεφάλαια μπορούν να φέρουν την ανάπτυξη στο συγκεκριμένο χώρο είτε αυτά είναι ελληνικά είτε ξένα. Θα πρέπει όμως να αντιληφθούμε ότι αυτή τη στιγμή ειδικά ο ξένος επενδυτής, αποχαιρετά τη χώρα μας ήδη από την πρώτη ενημέρωση που θα έχει για το καθεστώς της επένδυσης, αφού όλα όσα για τον ξένο επενδυτή είναι αυτονόητα, στη χώρα μας δεν υπάρχουν και αναφερόμαστε ενδεικτικά:

  • φόρος μεταβίβασης 3 -5 % κατά μέσο όρο στην ΕΕ, στην Ελλάδα 10 % ή 23% χωρίς τη δυνατότητα αντιλογισμού του ΦΠΑ
  • φόροι κατοχής 0,1 – 0,3 % κατά μέσο όρο στην ΕΕ, στην Ελλάδα 1% - 4% επί της αντικειμενικής και επί της πραγματικής αξίας πολλές φορές το διπλάσιο
  • Έκπτωση των δαπανών για του φόρους κατοχής
  • Έκπτωση των δαπανών διαχείρισης, διατήρησης και επισκευής από το εισόδημα
  •  Έκπτωση του συνόλου των τόκων δανείου που λαμβάνεται προς χρηματοδότηση της αγοράς
  • Φορολογικά κίνητρα για επενδύσεις στο χώρο των ακινητων στην Ελλάδα αυτή τη στιγμή κανένα
  • Απόσβεση Δαπανών: Τμηματική έκπτωση των δαπανών της επένδυσης από τα ετήσια εισοδήματα του ακινήτου
  • Δυνατότητα αγοράς του ακινήτου χωρίς να είναι απαραίτητη η μετάβαση του επενδυτή στη χωρά

Από τα παραπάνω αυτονόητα που ισχύουν σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες προκύπτουν και οι προτάσεις που αποτελούν το ελάχιστο προαπαιτούμενο εάν η χώρα αποφασίσει να προσελκύσει σοβαρούς Έλληνες και ξένους επενδύτες. Κάποιες από τις παρακάτω προτάσεις βρίσκονται ήδη υπό συζήτηση  

  • Δραστική μείωση του ΦΜΑ και ΦΠΑ (υπό συζήτηση)
  • Σταδιακή μείωση των φόρων κατοχής με στόχο στη 5ετια να κυμανθούν στο λογικά επίπεδα του μέσου ευρωπαϊκού όρου.
  • Έκπτωση των δαπανών για φόρους κατοχής από το εισόδημα
  •  Έκπτωση του συνόλου των δαπανών για συντήρηση, επισκευή ή ενεργειακή αναβάθμιση
  • Μείωση της γραφειοκρατίας και των νομικών επισφαλειών (υπό συζήτηση)
  • Κίνητρα για επενδύσεις αλλοδαπών, κατάργηση πόθεν έσχες, άδεια παραμονής (υπό συζήτηση)
  •  Απόσβεση Δαπάνης: Έκπτωση της συνολικής δαπάνης αγοράς του ακίνητου με αυξανόμενους συντελεστές από το εισόδημα του επενδυτή: Έκπτωση του 2% της συνολικής δαπάνης από το ετήσιο εισόδημα του επενδυτή. Ως κίνητρο θα μπορούσε για κάποιο διάστημα να δοθεί έκπτωση με μεγαλύτερο συντελεστή. Το μέτρο αυτό εφαρμόστηκε με επιτυχία στην πρώην ανατολική Γερμανία
  • Αντικατάσταση του συστήματος αντικειμενικών αξιών από τις πραγματικές άξιες
  • Εισαγωγή θεσμού ειδικού καταπιστευματικού λογαριασμού για συναλλαγές ακινήτων στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων μέσω του οποίου θα διενεργείται η καταβολή του τιμήματος μόνον μετά από την επιτυχή μεταγραφή του ακίνητου. Το συγκεκριμένο μέτρο κρίνεται απαραίτητο ειδικά για την ανάκτηση εμπιστοσύνης από ξένους επενδυτές.

 

Παρουσίαση ως συνολικό σχέδιο και όχι αποσπασματικά

Από τα παραπάνω συμπεραίνεται ότι η χώρα βρίσκεται σε ένα κομβικό σημείο μετάβασης από ένα σύστημα φορολόγησης με μοναδικό στόχο την είσπραξη φόρων μέσα από την σταδιακή απαλλοτρίωση της περιουσίας σε ένα σύστημα που στοχεύει στην ανάπτυξη της ακίνητης περιουσίας και τη φορολόγηση πραγματικών εισοδημάτων και υπεραξιών που προκύπτουν. Αυτή η μετάβαση μπορεί να γίνει μόνο με ένα συνολικό δομημένο σχέδιο που θα περιλαμβάνει πολλές ρυθμίσεις (βλ. Ενδεικτικά τις παραπάνω), κίνητρα και φοροελαφρύνσεις το οποίο για να έχει αντίκτυπο και σε ξένους επενδύτες θα πρέπει να παρουσιαστεί συνολικά και όχι αποσπασματικά όπως παρουσιάζονται οι έως τώρα ρυθμίσεις. Θα πρέπει επίσης να ισχύσει δεσμευτικά για τουλάχιστον μια 10ετια για να διασφαλίσει τουλάχιστον έναν επενδυτικό κύκλο.

 

Τα οφέλη που θα προέκυπταν από ένα Συνολικό Σχέδιο για την Ανάπτυξη της Αγοράς των Ακίνητων εκτείνονται στους σημαντικότερους τομείς της ελληνικής οικονομίας ενδεικτικά αναφέρονται ο κατασκευαστικός κλάδος, ο κλάδος του τουρισμού, οι συμβουλευτικές υπηρεσίες (αρχιτέκτονες, πολίτικοι μηχανικοί, συμβολαιογράφοι, δικηγόροι, Μεσίτες) και θα δημιουργούσαν με αντίστοιχα φορολογικά έσοδα.