Πρακτικός Οδηγός Ακινήτων


Ακίνητα κατοικίας

 

Τα ακίνητα κατοικίας αποτελούν το μεγαλύτερο ποσοστό ακινήτων στην Ελλάδα. Οι ανάγκες για στέγαση μεγάλων πληθυσμιακών ομάδων από το 1960 και έπειτα σε συνδυασμό με την έλλειψη χρηματοδότησης από το τότε υπάρχον τραπεζικό σύστημα οδήγησε στη ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων κατοικίας μέσα από το σύστημα της αντιπαροχής στο οποίο ο οικοπεδούχος ελάμβανε από τον κατασκευαστή ως αντιπαροχή για το οικόπεδο ποσοστό των οικοδομηθέντων διαμερισμάτων. Στην κορύφωσή του το σύστημα αυτό οδήγησε το 2007 σε απόθεμα 200.000 με 250.000 νεόδμητων διαμερισμάτων που ακόμα και σήμερα μετά τη σχεδόν πλήρη παύση των οικοδομικών εργασιών δεν έχει διατεθεί και παραμένει απούλητο.

Το μοντέλο της αντιπαροχής εξηγεί και το ότι, εν αντιθέσει με άλλες ευρωπαϊκές χώρες, η πλειοψηφία των ακινήτων κατοικίας στην Ελλάδα βρίσκεται διανεμημένη σε διηρημένες και όχι σε ενιαίες ιδιοκτησίες, πράγμα που σε αρκετές περιπτώσεις δυσχεραίνει τη διαχείριση.

Το βασικό πλεονέκτημα του μοντέλου αντιπαροχής έγκειται στο μεγάλο ποσοστό ιδιοκατοίκησης που στην Ελλάδα ανέρχεται στο 80,1%.

Γενικά διακρίνονται οι εξής βασικές κατηγορίες ακινήτων κατοικίας στην Ελλάδα:

 

α) Νεοκλασικά

Και στην Ελλάδα τα διατηρητέα συνήθως νεοκλασικά ακίνητα είναι περιζήτητα τουλάχιστον όσα βρίσκονται σε ασφαλείς και ήσυχες περιοχές των αστικών κέντρων. Η αγορά τέτοιων κτηρίων είναι ουσιαστικά περιορισμένη επειδή και το κτηριακό απόθεμα τέτοιων κτισμάτων είναι πια περιορισμένο. Πέρα από τις ανακαινισμένες νεοκλασικές κατοικίες υπάρχουν και νεοκλασικές κατοικίες που γκρεμίζονται και ξαναχτίζονται από την αρχή, πληρώντας έτσι όλες τις σύγχρονες κατασκευαστικές προδιαγραφές. Η αγορά παλαιών διατηρητέων κτισμάτων απαιτεί ιδιαίτερη προσοχή και σίγουρα τη συνδρομή εξειδικευμένων πολιτικών μηχανικών.

 

β) Πολυκατοικίες του Μεσοπολέμου

Οι πολυκατοικίες αυτές είναι επίσης διατηρητέες, βρίσκονται σε αστικές συνοικίες κυρίως του κέντρου της Αθήνας ( Κολωνάκι, Νεάπολη, Κυψέλη, Πατήσια ) και η αρχιτεκτονική τους αξία είναι πλέον αναγνωρίσιμη και διακριτή όχι μόνον από αρχιτέκτονες. Προσφέρουν γενικότερα ψηλοτάβανους χώρους και ευρύχωρες κατόψεις καθώς και ιδιαίτερα καλαίσθητους κοινοχρήστους χώρους υποδοχής, στοιχεία που επιτρέπουν πέραν από την οικιστική και την επαγγελματική χρήση των διαμερισμάτων.    

 

γ) Νεότερες Πολυκατοικίες

Ο μεγαλύτερος όγκος των πολυκατοικιών των μεγάλων αστικών κέντρων της Ελλάδος έχει κτιστεί την δεκαετία του '70. Οι πολυκατοικίες μετά τη δεκαετία του '80 και ειδικότερα μετά τη δεκαετία του '90 διακρίνονται για την ενισχυμένη αντισεισμικότητα τους. Ειδικά στις πολυκατοικίες που κτίστηκαν από το '90 και μετά οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές πρέπει να προσέξουν ιδιαιτέρως τις πολεοδομικές παραβάσεις σε ημιυπαίθριους χώρους των διαμερισμάτων αλλά και πιθανές αλλαγές χρήσεων. Σε πολυκατοικίες που κατασκευάστηκαν μετά το 2000 δίνεται πλέον βάση και στη θερμομόνωση και γενικότερα στο ενεργειακό ισοζύγιο των κτηρίων μέσα από τη χρήση κουφωμάτων με διπλά τζάμια, τη χρήση υγραερίου για τη θέρμανση, ηλιακών θερμοσιφώνων και κατά περίπτωση και τη χρήση φωτοβολταϊκών συστημάτων για περαιτέρω εξοικονόμηση ενέργειας.