Πρακτικός Οδηγός Ακινήτων


Έλεγχος και Διαπραγματεύσεις

 

Μετά την επιλογή του καλύτερου ακινήτου συνιστάται ο νομικός και τεχνικός έλεγχος του ακινήτου. Σε αλλοδαπούς και κατοίκους εξωτερικού συνιστάται από αυτήν τη χρονική στιγμή η ανάθεση της υπόθεσης σε ειδικευμένο δικηγορικό γραφείο που θα αναλάβει το νομικό έλεγχο, θα αναθέσει τον τεχνικό έλεγχο, θα προετοιμάσει τις διαπραγματεύσεις με τον πωλητή με τρόπο που θα διασφαλίσει τα συμφέροντα του αγοραστή και θα συντονίσει όλες τις απαραίτητες ενέργειες για την αγορά του ακινήτου.  

 

1. Δέσμευση του Πωλητή – Προκαταβολή Προσύμφωνο

 

Πριν από τη διεξαγωγή του νομικού ελέγχου συνιστάται ειδικά σε κάτοικους εξωτερικού η δέσμευση του πωλητή του ακινήτου ότι δεν θα προβεί σε πώληση του ακίνητου σε άλλον ενδιαφερόμενο για όσο διάστημα διεξάγεται ο νομικός και τεχνικός έλεγχος. Παλαιότερα συνηθίζόταν η καταβολή προκαταβολής για αυτό το λόγο. Με βάση τα σημερινά δεδομένα και λόγω της επιτάχυνσης των διαδικασιών καθίσταται πλέον εφικτή και η μονομερής δέσμευση του πωλητή χωρίς να πρέπει να πληρωθεί κάποια προκαταβολή. Άλλως, μόνον σε περιπτώσεις στις οποίες ο πωλητής χρειάζεται ρευστότητα για την τακτοποίηση πολεοδομικών παραβάσεων του ακινήτου[1]. Μετά την υπογραφή της σχετικής δέσμευσης του πωλητή μπορεί να διεξαχθεί ο νομικός και τεχνικός έλεγχος.

 

2. Νομικός Έλεγχος

 

Ο νομικός έλεγχος είναι απαραίτητος και κάλο είναι να περιλαμβάνει πέρα από τον έλεγχο τίτλων (στον οποίον διασφαλίζεται ότι το ακίνητο ανήκει στο πωλητή και δεν έχει βάρη)[2] και έλεγχο των εξής εγγράφων και θεμάτων

  • Την εγκυρότητα και γνησιότητα όλων των εγγράφων και πιστοποιητικών
  • Τα έγγραφα τακτοποίησης πολεοδομικών παραβάσεων
  • Τη Σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας
  • Έλεγχο των δηλώσεων Ε9 του πρώην ιδιοκτήτη
  • Έλεγχο των λογαριασμών ΔΕΗ εάν αναφέρουν τα σωστά τ.μ. και ορθές τιμές ζώνης με βάση τις οποίες γίνεται ο υπολογισμός των φόρων.
  • Έλεγχο και διασφάλιση ότι δεν υπάρχουν ανοιχτές όφειλες κοινοχρήστων
  • Ασφαλιστήριο συμβόλαιο
  •  Καταγραφή ηλεκτρικών συσκευών και αντικειμένων που μεταβιβάζονται με το ακίνητο

 

Σε μισθωμένα ακίνητα:

  • το μισθωτήριο συμβόλαιο και
  • αν οι εγγυήσεις που αναφέρονται είναι διαθέσιμες
  •  τυχόν εκχωρήσεις και προεξοφλήσεις του μισθώματος
  •  σε επαγγελματικούς χώρους αν υπάρχει άδεια για τη χρήση του μισθωτή

 

Ειδικότερα όταν ο αγοραστής είναι ξένος υπήκοος κρίνεται σκόπιμο ο δικηγόρος του να προβεί και σε αυτοψία του ακινήτου που πρόκειται να αγοραστεί αφού πολλά θέματα που για τον Έλληνα αγοραστή είναι πρόδηλα, ενδεχομένως να διαφεύγουν της προσοχής του ξένου αγοραστή.

 

3. Τεχνικός Έλεγχος

 

Από το 2011 ο πωλητής του ακινήτου υποχρεούται πλέον να προσκομίσει βεβαίωση μηχανικού για την έκδοση της οποίας ο μηχανικός πρέπει να επιθεωρήσει το ακίνητο και να βεβαιώσει αν και ποιές πολεοδομικές παραβάσεις έχει το ακίνητο. Ταυτόχρονα εκδίδεται και πιστοποιητικό ενεργειακής κλάσης. Με αυτή τη διαδικασία, που δεν βαρύνει οικονομικά τον αγοραστή, ο αγοραστής έχει μια πρώτη εικόνα της κατάστασης του ακινήτου. Εάν θέλει να ενημερωθεί όμως και για την ποιότητα της κατασκευής, αντισεισμικότητα, κλπ συνιστάται σε κάθε περίπτωση και η διεξαγωγή τεχνικού ελέγχου από πολιτικό μηχανικού του πωλητή.

 

Στη περίπτωση αγοράς οικόπεδου ο πολίτικος μηχανικός ελέγχει

  • Την αρτιότητα και οικοδοµησιµότητα
  •  Εάν υπάρχουν εκκρεμότητες του ακινήτου για τυχόν οφειλόµενες εισφορές σε γη και χρήµα, αναστολή εκδόσεως οικοδοµικών αδειών, απαλλοτρίωση για κοινωφελή σκοπό, εκτέλεση οδικού ή άλλου έργου, για τυχόν χαρακτηρισµό της ιδιοκτησίας ως δάσους, δασικής ή αναδασωτέας έκτασης, βιότοπου, αιγιαλού, αρχαιολογικού ενδιαφέροντος, στρατιωτικής ζώνης, κλπ.
  • Τις επιτρεπόµενες και απαγορευµένες χρήσεις γης.

4. Προετοιμασία – Πληρεξούσιο

 

Μαζί με τη διεξαγωγή του νομικού και τεχνικού ελέγχου είναι σημαντικό ειδικά για αλλοδαπούς και κάτοικους εξωτερικού να προβούν ταυτόχρονα και στις δέουσες προετοιμασίες για την αγορά του ακινήτου. Συγκεκριμένα θα πρέπει να προβούν σε:

α. Άνοιγμα Λογαριασμού σε Ελληνική Τράπεζα

Το τίμημα στην Ελλάδα καταβάλλεται συνήθως με την υπογραφή του συμβολαίου με τραπεζική επιταγή. Για αυτό το λόγο αλλά και για καλύτερη απόδειξη της εισροής των κεφαλαίων στη χώρα, συνιστάται στο ξένο αγοραστή ακίνητου στη Ελλάδα το άνοιγμα λογαριασμού σε ελληνική τράπεζα τον οποίο ούτως ή άλλως θα χρειαστεί και αργότερα στα πλαίσια της τρέχουσας διαχείρισης του ακινήτου.  

β. Πληρεξούσιο σε δικηγόρο με διευρυμένες αρμοδιότητες

Στη περίπτωση εκπροσώπησης του αγοραστή από δικηγόρο θα πρέπει άμεσα να προετοιμαστεί σχετικό πληρεξούσιο το οποίο μπορεί να υπογραφεί σε Ελληνικό Προξενείο ή σε συμβολαιογράφο στο εξωτερικό. Επειδή ενώπιον των Ελληνικών Υπηρεσιών αναγνωρίζονται μόνο ρητές εντολές, και επειδή κάθε πληρεξούσιο που υπογράφεται στο εξωτερικό έχει αρκετά υψηλό κόστος, συνιστάται στον υποψήφιο αγοραστή η υπογραφή πληρεξουσίου που να περιέχει πολλές σαφείς εντολές ακόμα και εάν μέχρι το τέλος της διαδικασίας χρειαστούν μόνο κάποιες από αυτές. Πέραν από τις εντολές που αφορούν στο συγκεκριμένο ακίνητο, το πληρεξούσιο συνιστάται να συμπεριλαμβάνει και τις κάτωθι εντολές που ενδέχεται να φανούν χρήσιμες πριν ή μετά την αγορά του ακινήτου:    

 

  1. Παραγγελία και λήψη ΑΦΜ από τη ΔΟΥ Κατοίκων Εξωτερικού.
  2. Λήψη Κωδικών Taxisnet και Κλειδαρίθμων.
  3. Λήψη φορολογικής ενημερότητας.
  4. Ανάθεση σε μηχανικό της εκτίμησης του ακινήτου (τεχνικός έλεγχος).
  5. Λήψη πιστοποιητικού μη αυθαίρετων κατασκευών.
  6. Ορισμός Συμβολαιογράφου.
  7. Υπογραφή τυχόν Προσυμφώνου αγοραπωλησίας.
  8. Πληρωμή προκαταβολής εφόσον απαιτείται .
  9. Υπογραφή και υποβολή των δηλώσεων φόρου πρός την αρμόδια ΔΟΥ (του ακινήτου).
  10. Λήψη ευεργετήματος Πρώτης Κατοικίας εφόσον υπάρχει το αντίστοιχο δικαίωμα.
  11. Πληρωμή των αντιστοίχων φόρων.
  12. Υπογραφή οριστικού συμβολαίου.
  13. Εξόφληση του τιμήματος
  14. Εξόφληση του Συμβολαιογράφου
  15. Υπογραφή πράξεων εξοφλήσεως και εξαλείψεως υποθηκών ή άρσεως αιρέσεων (εάν υπάρχουν).
  16. Εντολή για παράσταση και εκπροσώπηση ενώπιον παντός αρμοδίου Δικαστηρίου και Αρχής (και ειδικότερα Φορολογικών και Διοικητικών Δικαστηρίων, μέχρι και το ΣτΕ) σε περίπτωση που υπάρξει το οποιοδήποτε πρόβλημα.
  17. Εντολή για άσκηση προσφυγής εναντίον κάθε νομικού ζητήματος που προκύψει στο μέλλον από την αγορά του συγκεκριμένου ακινήτου.
  18. Εγγραφή στο Κτηματολόγιο.
  19. Διόρθωση οποιωνδήποτε νομικών ζητημάτων προκύψουν από την τυχόν εσφαλμένη εγγραφή στο Κτηματολόγιο (παραδρομή του Δημοσίου).
  20. Ανάθεση σε συνεργαζόμενο λογιστή.

 

5. Διαπραγματεύσεις

 

Μετά τη διεξαγωγή του νομικού και τεχνικού ελέγχου ακολουθούν συνήθως οι τελικές διαπραγματεύσεις στα πλαίσια των οποίων ζητούνται έγγραφες δεσμεύσεις/εγγυήσεις, συμπληρωματικά έγγραφα, διορθώσεις ή κατά περίπτωση προσαρμογή του τιμήματος. Σε κάθε περίπτωση συνιστάται οι τελικές διαπραγματεύσεις να γίνονται πάντοτε παρουσία δικηγόρων.



[1]Σε αυτή τη περίπτωση μπορεί να πληρωθεί προκαταβολή προς κάλυψη των εξόδων τακτοποίησης του ακινήτου, θα πρέπει όμως ταυτόχρονα να υπογραφεί συμβολαιογραφικό προσύμφωνο.

[2] Έλεγχο στα Βιβλία Μεταγραφών του αρμόδιου Υποθηκοφυλακείου, όπου ελέγχεται και διαπιστώνεται αν το μεταβιβαζόμενο ακίνητο ανήκει πράγματι στον πωλητή και αν ανήκε σε αυτόν επί τουλάχιστον 20 χρόνια.

β. Έλεγχο στα Βιβλία Βαρών του αρμόδιου Υποθηκοφυλακείου όπου ελέγχεται και διαπιστώνεται εάν στο όνομα του πωλητή ή των δικαιοπαρόχων του υπάρχουν εγγεγραμμένες υποθήκες, προσημειώσεις υποθηκών, κατασχέσεις ή δικαστικές διεκδικήσεις.